社會住宅租金定價是一項複雜的系統工程，涉及理論及估價方式非常廣，涵蓋宏觀與微觀層面，具體包括經濟學理論、社會管理學理論、房地產價格和估價理論等等。其中，涉及經濟學理論主要包括效用論、準公共產品理論、資本資產租金定價理論、福利經濟學理論，以及財政收支平衡理論。
經濟學理論中，價格是配置資產的手段和訊號。效用論重視消費者的滿足程度，因此旨在評價社會住宅租金定價對租賃對象而言是否合適。準公共產品則從社會住宅特性出發，主張其租金定價具排他性與非競爭性，排他性在於無法同時將一戶單元租賃給不同家庭，非競爭性則表現為每增加一名使用者的邊際效應為零。在這個視角下，準公共產品通過產權限制犧牲邊際效益，因此更注重資產配置的最優化，要求政府及市場共同分擔成本。資本定價理論對制定社會住宅的合理利潤具指導意義，核心是資產邊際安全度的控管，要求社會住宅租金定價須以投資組合的方式來度量收益和風險，以允許準公共產品的維護與再開發。
福利經濟學關注評價社會住宅租金定價對社會福利的影響。福利經濟學主張富人與窮人的每一塊錢效用比相差極大，因此深入探討公平與效率的關係，衍伸為新舊兩派福利經濟學。舊福利經濟學認為社會住宅可以實現財富轉移，增加中低收入戶的邊際效益，提升社會總體生產力。新福利經濟學認為財富轉移有其效率限制，根源於所有社會都不可能也不願達到最優解，而只能達到合意解。因此社會住宅租金定價須參考市場價格以增加效率，並且瞭解無論怎麼做，都有人不滿意。財政收支平衡理論則從宏觀角度，說明社會住宅的財政約束。財政收支是否平衡，不僅取決於政府自身的財政理念、方法和能力，還取決一國社會發展水平和運行狀態。簡言之，財政平衡是相對的，財政不平衡是絕對的。由於經濟週期往往是長期衰退與短期繁榮彼此交替，因此財政預算應重視其對經濟的功能效用，而非帳面收支平衡。社會住宅租金定價鑒於其準公共產品屬性，因此不須為了帳面平衡而強制實現成本回收，但仍須控制財務風險以維續政策。
社會住宅租金定價，不僅是經濟問題，更是社會問題。由於社會住宅具有典型的外部性，其租金定價會對社會公平和正義產生深刻影響。公平正義是動態的，是在社會不斷進步與發展中實現的，課題與內涵時常改變。社會管理學的公平正義理論分為兩派，其一是重視「分配」，認為公平正義不應建立在對弱勢者的盤剝上，應讓處於最不利地位的人也獲得利益，才能保障自由權利與公平競爭。其二則認為應用「持有」取代「分配」，在評價公平正義時，還要深入強調對物的佔用來源是否合理，而不只是計較被動分配的結果。這兩派實際都圍繞著「起點公平」、「機會公平」和「結果公平」相互論戰，但三者彼此存在某種程度的矛盾。起點公平和機會公平必然因人的稟賦不同而導致結果並公平，而結果不公平導致效率低下，從而使公平的層次下降，產生非合意的公平。因此中間路線是「補償公平」，依程度可外延為「財富移轉」至「社會共濟」的連續光譜，核心功能都是降低社會不公平的負面影響，形成相對合意的局面。
要確定社會住宅租金定價，必須理解房地產的內涵和外延。房地產有別於一般商品，其核心的三要素「房」、「地」、「產」中，「產」所代表的產權價值，佔據了關鍵地位。「房」、「地」可概括為房地產的物理特點與經濟特點，基本上一體兩面。房地產的物理特點，在其位置固定性與環境制約性，共同造成價格差異。房地產的經濟特點，其一是投資與消費的雙重性，互相影響價格；其二是開發經營的長期性，風險高，潛在利潤也高；其三是供需關係的不平衡性與波動性，受社會功能、空間分布與經濟週期的影響；其四是保值與增值性，從較長的時間跨度看，房地產反通貨膨脹的功能會隨時間的推移而增加。「產」則是房地產在人與人的社會交往中，所表現的有別於一般商品的特徵。其一是權屬關係的法律界定。人類社會活動產生的房地產價格理論上應與法律對應，牴觸者無效，但實務上存在極限。其二是房地產的權屬的可分割性。一般商品交易，所有權與受益權隨交換完結完全轉移，房地產則可分割為所有權、占用權、使用權和受益權四種基本權能。這種分割性，反映出房地產產權束交換的豐富內容，有利國家、企業、家庭財富的不同運用，卻也衍伸許多套利機會。
住宅作為一種特殊必需品，有其理論上的消費梯級，但房地產的物理、經濟與社會特點，使其消費梯級實際不易形成。社會住宅因此是一種具獨特產權束的準公共房地產，其公屬性推力根據社會不同主體的立場與願望而有所差異。社會住宅租金定價因此需要建立在房地產價格和估價理論，並釐清社會住宅是否或具有多少商品要素。由於房地產本身具有產權束的分割屬性，因此社會住宅是否為商品，時常圍繞在土地價格問題。一種說法是，房地產價格部份是投入到土地上之勞動價值的貨幣表現，但土地價格佔據主導地位，因此若以公有土地興建社會住宅，則其租金定價僅須考量投入的勞動力成本。另一種說法是，房地產價格是房地產社會價值的貨幣表現。這種觀點認為土地價格實際不是一種直觀的經濟範疇，房地產價格是與其他商品發生交換過程中所表現的一種經濟價值，也必須從交換中來衡量社會住宅租金定價。當社會住宅租金使用市場價格折扣法時，其價格內涵即是採取此一觀點。
這背後有三個理由，一是土地價值無法用勞動價值論闡明。二是房地產是一種替代價格，商品僅是外殼，核心是土地產權束上的參與和流通，可以借助其他商品價格替代。三是房地產關係產權的經濟實現，根源是交換行為背後的效用與稀缺性。因此社會住宅租金定價須在成本之上，通過市場價格折扣法來確定。在這個視角下，公有土地的規費、租金定價減免，雖有行政裁量的餘地，卻也須重視其既有的交換價值，這有助穩定社會住宅的準公共產品屬性，並闡明其於公共財政的功能效用。另一方面，商品要素更建立在具體的房地產估價方法論之上，但其更高的指導原則是各派相異的地租理論。以左派的觀點，地租即土地使用者由於使用土地而繳給土地所有者的超過平均利潤上的剩餘價值，可分為絕對地租、級差地租和壟斷地租。社會住宅主要關係的是絕對地租與級差地租。隨著城市經濟發展，社會生產力的提高，土地所有者的絕對地租量會增加，相應的，因不同地理位置追加的級差地租投資也在增加，造成地段優勢、流通費用、客源與就業機會的差異。住宅與地租理論的核心，是便利性與可負擔能力的問題，因此社會住宅租金定價需要依其區位分級制定，同時租金也須依據城市地租發展水平動態調整。以此可見地租與市場折扣法緊密相依。
普通住宅商品無論租或買，都可通過一般市場供需機制形成價格差異，社會住宅雖也存在相應的市場，但其準公共產品屬性，使其無法通過供需機制形成價格，只能借助估價手段來發現價格。從估價方法論來談，當前主要的定價方法包含成本法、市場法和收益法。成本法是先算出估價對象在估價時點的重構價格（全新狀況，包含重建、整建等必要支出與合理利潤）和折舊（各種原因造成的損失），然後將重建價格減去折舊，以求取估價對象價值的方法。因此成本法的本質，是為了算出房地產各個部份的積算價格，好處是讓人容易「看得見」，適合獨立開發的房地產。但現實中房地產價格的成因極其複雜，同一類型的房地產估算，會因為不同地區、時期、用途、成本、售價、社會心理產生波動。房地產價格初步估算因此往往是局部的，而非單一的。成本法在作為社會住宅租金定價基準時，較適用於市場不熱絡、交易案例稀少的地區。在這些地區，市場法容易失真，因此較適合成本法，但須注意成本的增加，是否真的提升了社會住宅的效用，以取捨其效用構成租金定價的合理性。
市場法是房地產估價基本方法中最常用的一種，實務上經常為估價人員首先適用，而在運用其他估價法時，也時常以市場法作為輔助。市場法是將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產加以比較，對這些類似房地產的成交價格做適當修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。在此，成本法與市場法有些相似之處，因為成本法的折舊包含了市場因素。但市場法的核心是看重重構價格或可比較實例價格的來源方式。市場法的理論依據是替代原則，也就是經濟學中，認為同一市場中具相同效用的商品會彼此競爭，進而在價格區間上達成一致，形成替代關係，從而具有估價參考性。但房地產本質是單一產品，待估對象需要就其差異與交易實例修正估價結果。市場法有很強的適用性，但其原則仍建立在三個前提條件。第一是要有足夠的、正常的類似房地產比較案例，收集數據過程中要剔除非正常交易，因此看重政府資料、市場交易、納稅、產權更替等歷史數據。第二是交易實例與估價對象具有替代性，一般供需市場存在充分競爭，市場訊息具可信度。第三是收集的資料可靠度。然而這三個前提都有待克服的實務難度，市場法因此需要時間、交易情況、房地產狀況等要素的縝密修正。對社會住宅來說，更包含產權差異的修正。
收益法是通過預估估價對象的未來收益，然後利用報酬率或資本化率、收益乘數求取估價對象價格的方法。收益法的核心是量化房地產的風險和收益，其中風險的度量是為了計算資本化率，收益是為了度量房地產未來可能帶來的淨現金流。資本化率也稱資產報酬率，由無風險收益率和風險收益率之合組成。前者主要運用銀行存款利率或國債收益率為基準，後者則關係預期收益的不確定性，運用敏感性來評估潛在影響。房地產收益主要是預期收益，無法憑空想像，需要歷史參照標的。收益是一個很廣泛的概念，雖與效用的內涵一致，但依據不同經濟學或社會學理論立場而各有側重。若簡要來看，社會住宅作為注重消費特徵的特殊房地產，重視的是住宅消費行為對消費主體的效用，而效用具有主觀性，不同主體的消費慾望截然不同。因此對社會住宅來說，其效益法需要提出一種貨幣支付與消費效用感受有所對應的評量機制，以分析對家戶或個人而言較穩定的消費支出比。這種收益法由於消除投資的要素，而與消費主體的收入密切相關，因此被稱為「可負擔收入比」。但這種效益法有明顯的風險問題，必須建立風險轉移機制，以向一般性收益法計算方式靠攏，釐清其潛力與極限。
社會住宅租金雖可根據不同估價方法得出不同理論值，但影響社會住宅的實際需求價格和供給價格的要素，都會影響政策面的合理租金定價。這些因素，第一是消費對象的收入水準。社會住宅租金必須在消費對象的可承受能力範圍內，若訂得太高會產生棄租，訂得過低，會發生消費對象與非消費對象間利益分配的不公平，產生搭便車等負面觀感。第二是社會住宅的產權內容。這主要討論社會住宅的所有權與使用權，當消費主體僅擁有使用權時，須給付的貨幣較低，然而不擁有所有權，亦表示基於維護所有權的規範愈多。社會住宅消費主體必須維持合理使用，不侵犯、不導致、不衍伸所有權問題，才有獲得準公共產品優惠租金的權力。但實務上，社會住宅的消費主體會結合成一個社區，在通過社會能量取得合適的住宅使用權後，各主體有著形成使用關係壓力團體的潛在訴求，因此管理協商會是一項可預期的困境。
第三是社會住宅的開發成本及稅收政策。從絕對值來看，設計規劃、營建、物管、貸款利息等費用與生產技術水平、管理方式和國家相關政策有關。從相對值來看，便是土地取得成本，較一般市場住宅來得低。同時，稅制減免有助於降低社會住宅優惠租金的財務壓力。第四是開發利潤風險。此種風險來自政治、經濟、市場、自然、技術、經營等各個層面，單一住宅部門通常只能作出戰術因應，而無法做出跨期性的戰略部署。第五是政府財政負擔能力。財政能力宏觀上決定社會住宅租金的總體水平，政府補貼能力是現實約束條件，總預算各有其支應之處，加稅或舉債都是極為嚴肅的事。第六是市場住宅價格。市場住宅價格不單指社會住宅租金應與其保持合理距離，更在於不同地價導致的土地持有成本，以及營建、維護、物業費用的差異。
上述因素側重不一，但足以分析各估價方式對社會住宅租金定價的優缺點。就成本法來說，執行面的核心會是財政收支平衡，其租金定價會向「量出為入」靠攏，即根據社會住宅的投入確定其租金。這種定價模式，宏觀上可以從社會總體發展、政治穩定和經濟產業面追求整個財政系統的收支平衡。例如社會住宅雖造成財政負擔，但在經濟循環時可讓較弱勢者安居樂業，促進社會和諧，從而達到遠期的政府創收。但這需要極堅毅的政府、極強大的政策工具和極漫長的發展時間。中觀層面是一個縣市政府或公法人單位，於住宅與都市更新事業上的收支平衡與課責。關注住宅與都市更新事業中，多個子系統互相挹注的能力，例如以都市更新收益補足社會住宅成本，以建立跨期滾動運作的收支平衡模式。微觀層面，則是住宅項目於會計層面的收支平衡，重視「保本」。但各社會住宅事業單位對成本的理解截然不同，因財源與投入量能差異，有的僅計入建設成本，有的包含後續維修與維護成本，有的更只計算維護成本。以此便形成一種基於同個時間點，所投入營建成本相同而形成的齊平式租金定價機制，既無法體現地段的細緻差異，也無法區分社會保障的多層次性。更困難的是，由於社會住宅事業單位的不同，比鄰的社會住宅可能出現完全不同的租金定價。
市場法重視資源配置的效率，其前設條件是認為充分競爭的房地產市場價格，即是不同社會要素均衡的近似體現。新福利經濟學認為這是社會福利得以最大化的重要參考背景值，即一種對柏拉圖最適（Pareto optimality）狀態的修正—卡爾多改進效率（Kaldor-Hicks efficiency）。柏拉圖最適狀態是資源分配的理想國，但也表示一人福利的增進，將損害其他人的福利。卡爾多改進效率則認為理想國無法達成，我們應追求的是受益者得到的好處，能夠補償受損者的損失而有餘，這樣一來整體社會的福利便增加了。一種淺顯的例子，是臺灣社會住宅政策通常主張該項目有助於街道與地緣社區的公共服務，並滿足一般市場住宅無法提供的外部都市設計機能，並實行混居策略，避免貧民窟標籤。市場法的定價模式基於消費角度，認為不同區位對消費主體的效用各有不同，需以區位特質為引導，來考慮收入因素和成本因素。這麼做，可以合理確定市場定價的折扣。例如，雙北市中心與非六都傳統工業區的社會住宅租金定價一定不同，若齊平式給予較少折扣，則社會住宅準公共產品屬性不明顯，折扣過多會加重財政負擔。依此，社會住宅租金定價可以針對不同區位和對象，制定分級租金，以促進福利的公平性。同時，這有助於社會住宅個案或各區內部建立財務子系統，通過分層租金來降低財務負擔。臺灣目前主流的社會住宅租金定價便類似這種模式，但其缺點是弱勢者不容易從中獲益。
不過目前臺灣的住宅政策倡議組織，主張社會住宅租金定價應以收益法衍伸的「可負擔收入比」來衡量。值得注意的是，「可負擔收入比」通常不計算量化房地產的風險和收益，其核心是一種接近「財富移轉」的「補償公平」，政府或各事業單位的職責，是確保社會住宅消費者能通過可負擔的貨幣，得到合理的居住效用。「可負擔收入比」計算的租金，往往較成本法和市場法低上許多，因此可以很好保障弱勢者的生存。然而這種定價模式存在三個問題，一是沒有考量社會住宅的成本回收。儘管社會住宅不應為了帳面平衡而強制實現成本回收，但全面採用「可負擔收入比」勢必加劇財務負擔，可能造成社會住宅政策後續難以運作。第二是無法體現不同地段社會住宅的價值差異。這可能造成地段好的社會住宅供不應求，地段差的社會住宅供過於求的現象，降低社會住宅資源的配置效率。三是沒有考慮社會住宅事業再發展的問題。依據「可負擔收入比」定價，社會住宅消費者主要是無法為政府與事業單位提供稅收或利潤的居民，相反還必須撥補預算來維持營運，進而降低政府與事業單位的參與意願。當政治潛勢過去，社會住宅事業可能就停止發展，或縱使發展，新的社會住宅項目也會朝「保本」而去，居住效用反而下降。
不同定價模式的側重點各有不同。成本法主要考慮支出回收問題；市場法主要考慮資產的配置與運用效率；收益法衍伸的「可負擔收入比」考量定價對象的公平性。三種模式在一定範圍內都有合理性，卻也有侷限性。由於社會住宅事業事關系統與計畫，而非單純的願景或主張，其實務執行須避免落入單一因素。但要說明的是，儘管這三種定價方式的測重點不同，但綜合起來，仍有著通過租金折扣來互相搭配，以尋找合適定價水準的潛力，區別的可能只是折扣的測算路徑。從這個角度來看，三種模式其實就是三種不同的折扣比例，其依據分別是成本、市場價格和消費對象的收入。例如社會住宅對經濟及社會弱勢戶，可就「收入」面的「可負擔收入比」定價，對一般基於「時間面」的社會新就業者，以及「能力面」的勞動市場性低的勞工，則可採用市場法折扣。同時，考慮政策永續性與事業單位的負荷能力，應將成本法納入輔助考量，全面的思考風險移轉機制。例如，政府給予社會住宅事業稅收、規費及貸款優惠、提升補貼強度，允許通過政策合理創造新的社會住宅單元來源，發行債券以將利潤轉投資，確保後續貸款還利與物業營運費用等。總而言之，當代無論是商用不動產還是社會住宅，都離不開資本的推動，當我們拉高視角，基於國家發展、經濟週期及人口結構的動態性，社會住宅事業基於其收益不穩定性，更應納入城市金融系統，成為其重要組成部分，從中尋找相對穩定的資金來源。
留言列表
